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おすすめの本

サラリーマンだから成功できる。安全・安定収入の不動産投資ノウハウ。パワーアップ編
長嶋修 エクスナレッジ 1,575円 初版 2004/6/10


感想 4点(5点満点中)
読書期間:2004/10/16〜10/22
「安易な不動産投資に警笛を鳴らす」
 著者は、個人向け不動産コンサルタント会社の社長です。不動産投資の世界では有名人です。その著者が「うまくいっている人の本をちょっと読んだからといって、自分も成功するとは限らない。成功して金持ちになるのは簡単ではない」と警笛を鳴らしています。
 従来の不動産投資は危険である。新しい不動産投資は安全である。新しい不動産投資とは何かと興味を持ったので購入しました。
 本書を読んで、どこが新しい不動産投資なのか、はっきりわかりませんでした。2回読んで気付いた著者の主張点は、
 不動産投資は事業だから、しっかり勉強すること。
 履歴のわからない中古や競売よりは、きちんとした事業計画に基づいて、新築のアパートに投資せよ。
 新築の方が、長期的な収入をもたらす。
と言うことだろうと思います(極論すぎるかもしれませんが)。
 不動産投資を事業として捉えている、骨太の良書です。


要旨
序章 不動産投資は危険か?
業者は不動産投資の考え方や資金計画の立案を知らない人ばかり。業者のいうことを真に受けて不動産を購入してはいけない。

第1章 これまでの不動産投資は間違っている
失敗するケース
 全部埋まっていると言われたが、実際は空室があった。必ず現地を見ること。
 利回りは満室時のもの。
 購入した物件に欠陥があった。
 新築ワンルームマンションの購入。将来的に負債になる可能性が高い。供給過剰。
 変動金利でローンを組む。
 立地の選定を誤った。都心回帰。

第2章 今、なぜ不動産投資なのか?
不動産投資はサラリーマンこそ有利。なぜなら、ローンが組めるから。
背景:社会不安、自立した金銭感覚の必要性、住宅に対する価値観の変化、自衛手段の必要性。
不動産は実物。会社や株のように倒産することはない。
将来、子供に不動産を譲れる。

第3章 サラリーマンでもできる不動産投資の仕組みとは
誤解
 多額の資金が必要。
 物件を管理するのは難しい。
 金持ち父さんのような生活が送れる。
 インカムゲインだと儲けが少ない。
 不動産を長期間抱えていたら負債になる。
メリット
 借入金で投資できる。
 節税効果がある。
 相続対策になる。
 万が一の時は生命保険に頼れる。
 インフレヘッジできる。
 遠隔地でも投資できる。

第4章 不動産投資のリスクとリターン
空室対応:立地、女性が好むか、ネーミング。
金利は固定金利で。国民生活金融公庫がお勧め。融資上限は4800万円。
保険は総合火災保険で、再調達価格特約を付ける。
老朽化対応:しっかりした躯体、可変性のある間取り、水まわりが外に出ている。

第5章 儲かる物件・損する物件の見分け方
建物が長持ちすること。
これから発展するエリア。人口動態を調べる。
入居者が確実にいること。実需要を見る。物件の周辺を歩いてみる。
ワンルームなら20〜25平米が一般的。
物件を査定する。収益還元法(直接還元法とDCF法)。

第6章 実例から学ぼう!
管理方法:一括借上げ方式、家主代行方式
一括借上げ方式はコストがかさむ。契約期限がある。空室の出にくい物件を探すのが基本。
長期事業収支計算の仕方。

第7章 成功するために絶対に知っておきたい法知識
宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、土地区画整理法、借地借家法、定期借家法、マンション管理適正化法、区分所有法、住宅品質確保促進法(品確法)、消費者契約法、クーリングオフ、媒介契約、不動産登記法、金銭消費貸借契約、投資信託法、敷金・礼金、家賃

第8章 成功する不動産投資の真髄はコレ
7つのポイント
 税制・金利の動きに注意
 実質利回りで見る
 実例に多く触れる
 多くの物件を見る
 契約までに最大限の労力をさく
 約束事はすべて書面を交わす

特別企画・対談―不動産投資に「成功する人」「失敗する人」はここが違う「だから失敗した、あなたの不動産投資!!」(長嶋修 大村政勲)
何のために不動産投資をするのかが大切。
不動産投資は事業。
新築で長持ちするものを探したほうがいい。利回りは高くないが、長く確実に収益が得られる。適当に建てられた中古アパートは怖いし、収益も失速する。
長期的に安定した利回りを生むものこそが本当の不動産投資。
小学校の校区レベルで人口の増減をチェックする。
せめて半年位は勉強してから不動産投資を始めて欲しい。
以上

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