サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣

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サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣

おすすめの本

藤山勇司 実業之日本社 1470円 2003/7/17初版


感想 4点(5点満点中)
読書期間:2003/8/10
「不動産投資の指南書」
 私は自分の資産をリスクから守るために、株式、外貨、現金とリスク分散させています。分散対象の一つとして、不動産を加えたいという考えから、本書を買いました。

 アパートやマンションの物件の入手から管理まで、著者の考え方が展開されています。著者のいうポイントは競売不動産を購入することで、初期投資を抑えることです。また、法改正で競売不動産の占有者に対して強制退去が簡単にできるようになった点、競売は有効な利用法だとあります。

 不動産投資において競売を活用するという視点がよかったです。競売において物件の入手は第一のハードルになりますが、競売の具体的な手順は、本書にありません。別の本を参考にする必要があります。不動産投資の醍醐味が十分伝わってくる良書です。



要旨
プロローグ
東証1部上場の老舗商社が突如、自己破産!
さらば、専業サラリーマン
私が大家さんを選んだ理由

物件入手編
第1章 初めてのアパート・マンション経営
大家さんに必要な不動産業者の基礎知識
 特定の業者には任せないこと。
 情に訴える営業マンは大家の敵
 不動産業者のペースで物件を購入しないこと
認識しておきたい新築物件のカラクリ
 新築は買うまで、買ったとたん中古。
 新築物件を買う大家さんはお人好し。
賃貸用購入物件の選び方
 就業規則上も問題ない【副業】
 購入物件の選び方:利回り、立地、間取り、設備、構造。
 利回り優先。ただし、専有面積は18u以上
美人顔よりおたふく顔の物件を選ぶ
 物件にほれるとアバタが見えなくなる。
西より北東に位置する物件を選ぶ
 繁華街から西方向の物件は割高。
 不動産には周辺環境の値段が含まれている。
 街のイメージではなく、高利回りになる方位を重要視する。
物件情報の見方と購入前の調査
 街の良心的な不動産屋で購入物件を検索する。

第2章 知っておきたい賃貸用物件の入手方法
競売という方法もある
 競売は不動産を安く買える卸問屋。
 競売上手は大家さんへの近道。
やりたい放題だった昔の競売
 引渡し命令で占有が不可能に。法改正された。
一般市民が参入する最近の競売
 競売は権利を清算するシステム。
 仕入れ値が安い分、手間はかかる。
 資金面でのハードルが低くなった競売物件。
 価格の高い人気物件は狙わないこと。
競売物件を入手する方法
 競売は調査と資金計画がすべて。
任意売却物件を入手する方法
 通常価格より格段に安い任意売却物件。隠れた傷を持つ物件だから。
 金融機関に出入りする業者を探す。
 自己資金を充実させ、物件入手にトライしよう。
依頼物件を入手する方法
 依頼物件の入手は一流大家さんの証。
意外と安い地方物件に妙味
 リスクを見極め、リターンを追及する。
 不人気の中古物件こそ、高利回りを実現する。
インターネットの利用方法
 athome.co.jpがお勧め。アットホームの競売・公売物件情報。
安く買えば、安く貸せる

第3章 買った物件は絶対に売らない
不動産の売買は不良債権を生む
 どんなものでもいいものから売れる。
 入手した物件が値上がりしても売らないこと。
濡れ手に粟より安定収入を目指す
 丸ビルの三菱地所に学ぶ。
 お金はただの紙切れになるという事実。
 大家さんは激動の時代を生き抜ける。
家賃の金額が決めるクラスの壁
 低家賃の物件は手出し無用。3万円以下の家賃は論外。
 5万円から10万円の物件が狙い目(首都圏の場合)。
 10万円以上の物件は以外に不利。
購入不動産を売らない理由
 苦労が報われにくい物件の売却。
不動産物件の購入資金を得る方法
 取得するという強い意志が必要。
 自分自身のキャッシュフローを把握して改善する。
 300万円を目標にためる。
 自分のバランスシートを作成しよう。
担保力を最大限に生かす方法
 賃貸用の物件を安く買って、担保価値を高めよう。
自己増殖する資産のカラクリ
 キャッシュフローを生み出す物件が、資産を増やす。

物件管理編
第4章 大家さん業は利回りがすべて
あわてない、あせらない
 新築の戸建物件を勧められたら退散する。
 あせりは禁物。あわてると新築戸建購入のアリ地獄
私の失敗談
 入居者選びは、仲介会社に任せず慎重に。
 欲に目がくらむとヤケドする。
 立ち退き交渉は冷静に。挑発はケガのもと。
大切な利回りとキャッシュフロー
 15%の利回りを実現すれば大家さん合格。
 キャッシュフローは必ずプラスにすること。
重要な係数管理のススメ
 純利回り12%が物件購入条件の最低ライン。
リニューアルは女性の目線で
 女性の承諾なくして部屋は決められない。
内装とリフォーム業者の選び方
 地元の土建組合に相談する。大手の業者や工務店には依頼しない。
 直接契約した職人さんは強い味方。
コストをできるだけ抑える方法
 建替え工事は断固拒否する。
 水回り部分はB級品を多用する。
 株式会社建材市場がお勧め。
 過度な設備投資は利回りを低下させる。

第5章 賃貸ビジネス成功のツボ
入居者選びと家賃の決め方
 良心的な賃貸仲介業者との関係を密にする。
 大家さんの最大の悩みは入居者選び。
 5つのチェックポイントで入居者を決定する。動機、保証人、勤務先と勤続年数、申込み状況、ペットの有無。
仲介会社は複数に依頼する
 仲介会社に一任しないで、行動する大家さんに。
資金管理の基礎と方法
 家賃収入と給料を分けて考えないと悲劇を招く。
 賃貸物件ごとに通帳をつくって収支を把握する。
税務申告の基礎と方法
 確定申告は正直に正確に行う。
 減価償却費を計上できる大家さんのうまみ。
 正直な税務申告は信用を築く。
5棟10室までは白色申告で
 税務署も銀行もウソが大嫌い。
 税務申告しないと融資も受けられない。
 必要経費の計上ができる。
 青色申告なら、キャッシュフローは格段に向上する。
管理業務の基礎と方法
 日常清掃と修繕業務をシステム化しておく。
メインバンクのつくり方
 兼業大家さんには信用金庫が一番。
 コツはマメで正直なこと。
大家さんと店子の関係
 店子(入居者)に不満を感じさせない設備維持が大切。
大家さんに求められる3つの条件
 気力と体力の充実。個としての強さ。歩くこと、読書、筋力トレーニングが効果的。

第6章 トラブルとの付き合い方
予想されるトラブルの数々。トラブルを事前予想して策を練る。
空室問題。仲介会社(業者)とタッグを組んで問題解決。
クレーム問題。クレームを事前に予測して、場当たり的な対応をしないこと。
家賃滞納問題。訴訟も辞さない、毅然とした態度が必要。
立ち退き問題。感情的にならず、正攻法で問題を解決する。
トラブルへの心構え。トラブルが発生する仕組みを頭に入れておく。

エピローグ
賃貸ビジネスの有望性
可処分時間の魅力
以上

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