「お宝不動産」で金持ちになる!
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「お宝不動産」で金持ちになる!

おすすめの本

サラリーマンでもできる不動産投資入門
沢孝史 筑摩書房 1470円 初版2004/2/25


感想 5点(5点満点中)
読書期間:2004/9/9〜9/17
「不動産投資の実践書」
 本書は不動産投資関係で高評価を得ています。不動産投資の資金ができたので、本格的に検討しようと思い本書を購入しました。
 不動産投資の考え方、目標設定、情報収集、不動産の選び方、運営のポイントまで、この本の通りに実践できることが、この本の良いところです。
 本書では、不動産の選択基準を数値を上げて説明しています。実際に物件情報から数値を拾って、計算したら、その物件がお宝不動産であるか否かがわかりました。とても実践的な本です。
 次は、物件を実際に見て、プロや経験者からアドバイスをもらえればと考えています。セミナーや勉強会に参加するのがいいかもしれません。



要旨
第1章 自己防衛が必要な世の中を生きる
日本のお金持ち(上位10%にあたる300万世帯):可処分所得の平均年間収入938万円
高額所得者はお金になる木を持っている。それは事業所得か地代・家賃収入。

第2章 お金持ちへの道を探そう
コンビニ起業で大失敗。
FC本部は物件とそこを借りてくれるオーナーをさがしてくる不動産仲介業のようだ。
地代・家賃収入は権利収入で、所有者の能力にまったく左右されない。

第3章 目標を絞り込む
「10%クラブ」とは、日本の全世帯の上位10%に入ること。
投資リスクを5年間で最小にする。10年間で10%クラブの入口に立つ。この2つを不動産投資の条件とする。
2000万円程度の物件なら、最初の自己資金は400〜500万円(20〜25%)。

第4章 投資不動産の選び方
年間家賃収入÷物件投資額=利回り
実質家賃=表面家賃×空室率−管理費
実質利回り=実質家賃(年間)÷物件価格(消費税込み、購入諸経費別)
2つの落とし穴:本当の利回りはいくらか。将来の不動産価格は誰にもわからない。
投資不動産の購入基準 → 中古の土地付アパート(お宝不動産)なら可能
 実質利回り=借入金利率+8% 以上
 市場価格で購入時の70%
 賃貸収入で購入時の80%
8%の根拠:10年間で投下資金の80%が回収できるため。10年間の根拠は社会情勢の変化もある程度予測可能な範囲だから。

第5章 お宝不動産を手に入れた!
友人にハウスメーカーのグループ内の不動産屋を紹介してもらった。
不動産は当事者間の合意で成立する。売り手の事情があるためお宝不動産は存在する。
不動産の売買契約では、融資条項という特約を入れる。
物件は現地調査で確認する。

第6章 不動産情報をどうつかむか
不動産屋さんは、地域密着型の中規模経営(店舗は1箇所)、金融機関ルート、地区限定型の中規模経営(市内No.1)などある。しかし、規模はあまり関係ない。
不動産屋さんは媒介契約を結んでから、7日以内に指定流通機構へ売り物件を登録しなければならない。よってインターネットでも情報がすぐに手に入らない。この7日間が川上の情報を得るチャンス。
地域を決めて情報収集をする。土地勘がある場所から始めるのが無難。
情報源はその地域の情報誌とネットの地域検索がある。

第7章 お宝不動産の判別法
物件を客観的に数値化する。
公的な不動産の評価制度
 公示地価:国土交通省 1月1日
 基準地価:都道府県 7月1日。
 路線価:財務省 公示地価の8割が目安。1月1日。最も参考にされる。

第8章 採算とリスクを考える
自己資金20%+借入金80%がメド。
自己負担額がゼロになる時期をシミュレーションする。
火災保険を上限まで付ければ、地震保険もカバーできる。

第9章 お宝不動産の種類を知る
大都市圏より地方都市の方がチャンスある。
区分所有(マンション)でも、羨望される立地とステータスのある建物ならば、お宝不動産となりえる。

第10章 資金調達の方法
融資は、所得証明、購入した場合の収支表、家族全員の通帳のコピーと現物が必要。
物件の担保価値+建物の評価
融資が断られたとしても、金融機関は1軒だけではない。
メインとサブの銀行を持つ。
保証人は妻や子など、その融資を受けることによって利益を受ける人だけに限る。

第11章 お宝不動産を快適に運営しよう
アパートの管理はプロに任せること。
管理主体の不動産屋さんがおすすめ。
購入時には管理状態を確認する。
家賃保証(サブリース)がつけられるなら付けるべき。

第12章 お宝不動産の増やし方
キャッシュフロー年収1000万円以上には、借入金総額1億6000万円、自己資金4000万円必要(年利回り5%)。
自分の手の届く範囲で不動産を手に入れ、少しずつ増やしていくのが確実。
お宝不動産では、支点が金融機関の融資、力点が自己資金、作用点が物件購入。
自己資金だけでは到底手に入らないお宝不動産を金融機関の融資で手に入れることができる(レバレッジ)。
以上

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