センミツ
２００５年こそは「不労所得を得るぞ！」お宝不動産を購入するべく悪戦苦闘しています。
中古アパートを中心に探し続けていますが、なかなかお宝不動産は発見できません。これはと思ったいくつかのアパートに直接足を運んで見たのですが、購入まで至らず、ちょっと飽きてきました。
不動産の世界では、センミツと言う言葉があるそうです。１０００の物件の中には、買ってもいいと思える物件が３つしかない。その中で実際に購入申込をするのは１つだとか。
３つ見た位で飽きるなんて、私はまだまだ未熟ですね。不動産はセンミツだから、気長に頑張ろうと意を新たにしました。
不動産に興味を持ってから、地方に出張に行っても、アパートやマンションに目がいくようになりました。交通の便が悪いところにも、きれいなアパートが建っていたりします。入居者はいるようですね。
私は都心を対象としてますが、地方でも投資対象になるかもしれません。立地の問題はいろいろな要因があるから、たくさんのアパートを見て目を肥やさないといけませんね。
中古アパートを中心に探し続けていますが、なかなかお宝不動産は発見できません。これはと思ったいくつかのアパートに直接足を運んで見たのですが、購入まで至らず、ちょっと飽きてきました。
不動産の世界では、センミツと言う言葉があるそうです。１０００の物件の中には、買ってもいいと思える物件が３つしかない。その中で実際に購入申込をするのは１つだとか。
３つ見た位で飽きるなんて、私はまだまだ未熟ですね。不動産はセンミツだから、気長に頑張ろうと意を新たにしました。
不動産に興味を持ってから、地方に出張に行っても、アパートやマンションに目がいくようになりました。交通の便が悪いところにも、きれいなアパートが建っていたりします。入居者はいるようですね。
私は都心を対象としてますが、地方でも投資対象になるかもしれません。立地の問題はいろいろな要因があるから、たくさんのアパートを見て目を肥やさないといけませんね。
これはと思った物件の数々
東京都台東区のマンション１（2005年04月）
千葉県松戸市のビル（2005年4月）
千葉市中央区のマンション（2005年3月）
千葉県佐倉市のアパート（2005年2月）
埼玉県さいたま市のアパート（2005年1月）
東京都江東区のビル（2005年1月）
東京都町田市のアパート（2005年1月）
東京都台東区のマンション１（2005年04月）
表面利回り９．５％１３８０万円
２ＤＫ ３５平米
９／１２階
本命の物件が諸事情で内覧できなかったため、代わりに案内されたのがこのマンションです。
外観はきれいで、きちんと管理されています。閑静な場所で、住み心地は良さそうです。
部屋に入ってみると、まだリフォーム前。リフォーム費用は購入者持ちだそうです。← 中古マンションの購入においては一般的らしい（初めて知りました）
間取りは２ＤＫというより、２Ｋでした。以前犬を飼っていたようで、ちょっと臭い（くしゃみがでる）。ペット可にしたら、需要ありそうです。
ベランダから外を眺めると、なんとお墓が！ 閑静すぎるよ〜。さらに追い討ちをかけるように営業マンが、管理組合の法人化に伴う費用と修繕一時金が２０万円以上かかる予定とのこと。
も〜う、パスです。スイマセン（汗）。
家に帰って、奥さんに隣が墓だったよと言ったら（当然、嫌だと言うと思った）、「別にいいんじゃない」だって。ウソつけ。絶対住んだら嫌になるくせに（怒）。
千葉県松戸市のビル（2005年4月）
今回は、店舗＋住居のビルです。利回り１０％
４１００万円
３ＤＫ×２、店舗 現在満室
昭和６３年築
最寄り駅まで 徒歩９分
鉄骨３階建て
販売図面をもらったので、担当者に電話して詳細を聞きました。
店舗とありますが、実際は倉庫とのこと。しかもオーナーが借りているので、売却後は出て行く可能性が高そうです。
近隣は商店街ですが、このビルは間口も狭く、トイレも流しもないため、リフォームしないと店舗として貸せなさそうです。
また、住居とするにもかなりの費用がかかりそうです（２００万円以上か！？）。
店舗の家賃は相場より高いため、今後の利回りはもっと低くなります。オーナーは売り急ぐ様子ではなく、「誰か買ってくれれば」という感じなので、担当者はあまりお薦めしないとのことでした。
よって、この物件はパス！
千葉市中央区のマンション(2005年3月）
今回は、１棟売りアパートではなく、区分所有のマンションです。不動産投資の第一歩は、初期投資が抑えられ、ノウハウが得られるマンションもいいかなと考え、物件調査の範囲を広げました。５９０万円
３ＬＤＫ
昭和５５年築
最寄り駅まで 徒歩４分
県庁のすぐ近くのマンションで、今後も需要はありそうです。また、隣が公園で住環境もよさそうです。ＪＲ千葉駅まで徒歩１５分です。束田氏の平米１０万円の法則を満たした優良物件で、自分で住んでもいいくらいです。
近隣の家賃相場は調べていませんが、早く動かないと出し抜かれそうなので、まず資料請求です。
・・・
すぐに返事が来ましたが、残念ながら契約決定とのこと (-_-#)
千葉県佐倉市ののアパート（2005年2月）
利回り １０％
２０５０万円
２ＤＫ・４室（現在空１室）
平成３年築 軽量鉄骨
最寄り駅まで 徒歩１３分
気になる点は直接営業マンに電話で確認しました（メールでの質問は過去失敗したので）。
この物件価格だと、収益的に厳しいなと思いましたので、値交の感触を聞いたところ、２割引は却下だそうです。２割引で指値しようと思っていただけにガクッときました。
すぐにでも物件を見に行こうとしてましたが、１週間おいてみることにして、来週物件を見に行くと約束しました。
約束した日の前日に電話するとまだ売れていないとのことだったので、ドライブがてら、家族で中古アパートを見に行くことにしました。
待ち合わせのＪＲ佐倉駅はこぎれいなローターリーになっています。北側にはあまり店はありませんでした。
待ち合わせの時間より早くついたので、その旨営業マンに電話すると、１０分後にはやってきました。営業マンの車に先導してもらい、お目当ての中古アパートまで行きました。
途中にはスーパーや図書館、小学校などがあり、生活環境はよさそうです。
アパートの外観はとてもきれいです。手入れが行き届いているというよりは、質のいいアパートを建てたという感じです。
しかし、アパートの周りは落ち葉やら雑草が生えていて、なにやら不潔な感じです。ちゃんと管理しているのかな？
次に室内を拝見しました。リフォーム前でとても汚く、ところどころカビています。部屋の広さは十分ですが、ベランダがもっと広いといいな〜。
しばらく室内を眺めていると、娘がゴキ○リ発見！ちょっと弱り目で、のんびり歩いています。しかも娘の方に向かって歩いているので、娘は慌てて逃げ出しました。
こうなるともうダメです。娘の帰ろう攻撃が始まります。頼むよ〜娘（３歳）。とりあえず、室内から出て、営業マン＆うちの奥さんと相談します。
一番気になるのが北向きの立地です。冬だというのに、外より室内の方が寒いのです。南側は小高くなっている上、家が建っているので、日当たりが最悪です。
部屋の汚さはリフォームでどうとにでもなりますが、立地だけはどうしようもありません。どうも買う気が起きないので、１７００万円なら購入すると営業マンに言いました（価格は２０５０万円）。
多分無理だろうな〜と私も思いましたが、営業マンもそんな感じです。売主と値交したら、連絡しますと約束して、この日はお別れしました。
さて、その日の内に連絡が来ましたが、やはりダメとのこと。なかなかお宝不動産は見つからないなぁ〜。
後日談
この２週間後に営業マンから電話が来ました。1700万円で売主と交渉するがどうでしょうか？とのこと。もう買う気がありませんのでとお断りしました・・・。
２０５０万円
２ＤＫ・４室（現在空１室）
平成３年築 軽量鉄骨
最寄り駅まで 徒歩１３分
気になる点は直接営業マンに電話で確認しました（メールでの質問は過去失敗したので）。
この物件価格だと、収益的に厳しいなと思いましたので、値交の感触を聞いたところ、２割引は却下だそうです。２割引で指値しようと思っていただけにガクッときました。
すぐにでも物件を見に行こうとしてましたが、１週間おいてみることにして、来週物件を見に行くと約束しました。
約束した日の前日に電話するとまだ売れていないとのことだったので、ドライブがてら、家族で中古アパートを見に行くことにしました。
待ち合わせのＪＲ佐倉駅はこぎれいなローターリーになっています。北側にはあまり店はありませんでした。
待ち合わせの時間より早くついたので、その旨営業マンに電話すると、１０分後にはやってきました。営業マンの車に先導してもらい、お目当ての中古アパートまで行きました。
途中にはスーパーや図書館、小学校などがあり、生活環境はよさそうです。
アパートの外観はとてもきれいです。手入れが行き届いているというよりは、質のいいアパートを建てたという感じです。
しかし、アパートの周りは落ち葉やら雑草が生えていて、なにやら不潔な感じです。ちゃんと管理しているのかな？
次に室内を拝見しました。リフォーム前でとても汚く、ところどころカビています。部屋の広さは十分ですが、ベランダがもっと広いといいな〜。
しばらく室内を眺めていると、娘がゴキ○リ発見！ちょっと弱り目で、のんびり歩いています。しかも娘の方に向かって歩いているので、娘は慌てて逃げ出しました。
こうなるともうダメです。娘の帰ろう攻撃が始まります。頼むよ〜娘（３歳）。とりあえず、室内から出て、営業マン＆うちの奥さんと相談します。
一番気になるのが北向きの立地です。冬だというのに、外より室内の方が寒いのです。南側は小高くなっている上、家が建っているので、日当たりが最悪です。
部屋の汚さはリフォームでどうとにでもなりますが、立地だけはどうしようもありません。どうも買う気が起きないので、１７００万円なら購入すると営業マンに言いました（価格は２０５０万円）。
多分無理だろうな〜と私も思いましたが、営業マンもそんな感じです。売主と値交したら、連絡しますと約束して、この日はお別れしました。
さて、その日の内に連絡が来ましたが、やはりダメとのこと。なかなかお宝不動産は見つからないなぁ〜。
後日談
この２週間後に営業マンから電話が来ました。1700万円で売主と交渉するがどうでしょうか？とのこと。もう買う気がありませんのでとお断りしました・・・。
さいたま市のアパート（2005年1月）
去年惜しくも逃した物件の担当者から紹介されました。
利回り １１％
２５８０万円
２ＤＫ・４室 現在空き２室
平成２年築 鉄骨
最寄り駅まで徒歩１８分
私好みの不動産投資物件です。さすがよくわかっている（嬉）。物件自体には問題ありませんが、問題は立地です。
今後の需要が見込めるかどうかですが、物件を見に行かないことにはわからないので、家族でドライブがてら見に行くことにしました。
当日は、担当者と待合わせをして、物件まで案内してもらいました。
駅周辺はそこそこの商業施設と大きな団地があります。物件の徒歩圏内に学校もスーパーもあります。静かで日当たりも良く住環境に問題はありません。
ですが、この物件の近くに何もなく、誰が好んで住むの？という感じです。アピールポイントは家賃の安さだけです。
空き室率を高めに設定しないと私の投資基準に合いません。よって、２１００万円で購入できないか、売主に打診してもらうことにしました。
前回は申込の時点でローンの内諾が必要でしたが、今回は以前にローンの内諾を取れたという実績があったので、省略できました。だんだんハードルが低くなりますね。
遠いところから物件を見に来ているだけあって、営業マンも値段交渉に快く応じてくれました。
あとは、結果待ちです。ワクワクしながら、家路に着きました。
さて、家に帰ってきてメールを開くと、早くも返事が来ていました。もう値段交渉終了したのかよ〜と楽観的に思いつつ、メールを読むと、
すでに申込有り！ しかも、売値で
えぇ、この物件を売値で買う人がいるのかよ。それって初心者じゃん（自分も初心者に毛が生えた程度だけど）。
不動産投資熱が高いので、物件の問い合わせが増えているようです。もたもたしていると、物件が買えない！という状況です。自分の投資基準を満足させるなら、スピード勝負ですね。
それと心配なのは、一緒に物件を見に行った妻の激怒です。事前のリサーチが足りない！と言われそうです。
この事実を告げる勇気がなく、妻の機嫌がいいときを見計らって、言おうっと。
反省：見学前に物件周辺の地図を手に入れること。
後日談
購入申込があったとはいいながら、この物件２ヶ月たっても残っているんだけど。どうなっているの営業マン！？
利回り １１％
２５８０万円
２ＤＫ・４室 現在空き２室
平成２年築 鉄骨
最寄り駅まで徒歩１８分
私好みの不動産投資物件です。さすがよくわかっている（嬉）。物件自体には問題ありませんが、問題は立地です。
今後の需要が見込めるかどうかですが、物件を見に行かないことにはわからないので、家族でドライブがてら見に行くことにしました。
当日は、担当者と待合わせをして、物件まで案内してもらいました。
駅周辺はそこそこの商業施設と大きな団地があります。物件の徒歩圏内に学校もスーパーもあります。静かで日当たりも良く住環境に問題はありません。
ですが、この物件の近くに何もなく、誰が好んで住むの？という感じです。アピールポイントは家賃の安さだけです。
空き室率を高めに設定しないと私の投資基準に合いません。よって、２１００万円で購入できないか、売主に打診してもらうことにしました。
前回は申込の時点でローンの内諾が必要でしたが、今回は以前にローンの内諾を取れたという実績があったので、省略できました。だんだんハードルが低くなりますね。
遠いところから物件を見に来ているだけあって、営業マンも値段交渉に快く応じてくれました。
あとは、結果待ちです。ワクワクしながら、家路に着きました。
さて、家に帰ってきてメールを開くと、早くも返事が来ていました。もう値段交渉終了したのかよ〜と楽観的に思いつつ、メールを読むと、
すでに申込有り！ しかも、売値で
えぇ、この物件を売値で買う人がいるのかよ。それって初心者じゃん（自分も初心者に毛が生えた程度だけど）。
不動産投資熱が高いので、物件の問い合わせが増えているようです。もたもたしていると、物件が買えない！という状況です。自分の投資基準を満足させるなら、スピード勝負ですね。
それと心配なのは、一緒に物件を見に行った妻の激怒です。事前のリサーチが足りない！と言われそうです。
この事実を告げる勇気がなく、妻の機嫌がいいときを見計らって、言おうっと。
反省：見学前に物件周辺の地図を手に入れること。
後日談
購入申込があったとはいいながら、この物件２ヶ月たっても残っているんだけど。どうなっているの営業マン！？
東京都江東区のビル（2005年1月）
町田の物件を問合せた不動産屋から、別の物件を紹介されました。
利回り １０％
４９８０万円
１・２階店舗、３階１ＬＤＫ、４階１Ｒ
平成3年築 鉄骨
最寄り駅まで徒歩８分
立地はバツグン。土地代だけで3000万円です。しかし、ちと自己資金が足りなそう。自分で住むとしても、１・２階がスナックなので、家族持ちとしては辛いところです。
よって、パス！
自己資金を教えて、別の物件を探してもらうことにしました。
利回り １０％
４９８０万円
１・２階店舗、３階１ＬＤＫ、４階１Ｒ
平成3年築 鉄骨
最寄り駅まで徒歩８分
立地はバツグン。土地代だけで3000万円です。しかし、ちと自己資金が足りなそう。自分で住むとしても、１・２階がスナックなので、家族持ちとしては辛いところです。
よって、パス！
自己資金を教えて、別の物件を探してもらうことにしました。
東京都町田市のアパート（2005年1月）
利回り １１．５％
３３００万円
２Ｋ・６室（現在満室）
平成元年築 木造
最寄り駅まで 徒歩１３分
これなら、利回りも高く、自己資金内で購入できます。何より、地元に近いため、銀行の融資が楽にできそうです。
いくつか気になる点があったので、担当者にメールで質問しました。しかし、１週間たっても全然返事が返ってこない･･･。
何だよ、この会社と思いながら、別の不動産屋で探して、再度問合せ。返事はすぐに来ましたが、なんと、すでに売買契約済み！
都内の物件でこれだけの物件はそうでません。スタートダッシュで遅れたのが響きました。(ToT)
３３００万円
２Ｋ・６室（現在満室）
平成元年築 木造
最寄り駅まで 徒歩１３分
これなら、利回りも高く、自己資金内で購入できます。何より、地元に近いため、銀行の融資が楽にできそうです。
いくつか気になる点があったので、担当者にメールで質問しました。しかし、１週間たっても全然返事が返ってこない･･･。
何だよ、この会社と思いながら、別の不動産屋で探して、再度問合せ。返事はすぐに来ましたが、なんと、すでに売買契約済み！
都内の物件でこれだけの物件はそうでません。スタートダッシュで遅れたのが響きました。(ToT)
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